[ 売買に関するトラブル ]
手付金を払ったのに売買契約を解除されちゃった。
手付金とは一般に「解約手付」のことを指します。売主が受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払うか、もしくは買主が手付金をあきらめることで契約そのものを解約することができます。
誰よりも早く手付金を払っても、売主が後から出てきた購入希望者に対して物件を売却することは可能です。その場合は売主に対して損害賠償を請求するしかありません。ではどうすれば所有権者となれるのでしょうか?
答えは、すぐに売主に代金を支払い、登記の請求をすることです。売主が代金を受け取らない場合は、裁判所で処分禁止の仮処分をしてもらうことができます。その場合は必ず売買契約書と手付金の領収書が必要ですのでご注意下さい。
 
契約時より高い値段を払わないと解約すると言われた。
契約が終わった後に土地の値段が上がったとしても、代金にプラスする必要はありません。契約の時点で代金は固定されますので、変わることはありません。
 
自宅の買主から契約解除の申し入れがあった。
契約の際には手付金が支払われますが、買主の場合はその手付金をあきらめることで、売主の場合はその倍額を支払うことで契約を解除することができます。しかし、どちらかが履行に着手していると解約はできません。履行とは、売主の場合なら仮登記や物件の一部引渡しなどがそれにあたります。買主の場合は、中間金の支払いなどがそれにあたります。履行に着手しているのに契約が果たされない場合は債務不履行となり、損害賠償の請求ができます。
実測してみたら建蔽率不足だった。
契約した後に建蔽率不足などの違反工事、違反建築が判明した場合、売買の目的物に瑕疵があったということで解約が可能です。ただし簡単な修理で対応可能な場合は解約できず、損害の請求のみとなります。
 
買主が所有権移転に応じてくれない。
売買登記の申請は、売主と買主(またはその代理人)が直接登記所に行って一緒に申請しなければなりません。従って、買主が応じてくれない場合は、裁判所に処分禁止の仮処分の申し立てをし、登記簿に記載して貰います。この仮処分命令をとってから裁判所に訴訟をおこします。その判決書があれば一人で移転登記することができます。
 
宅地ということで買った土地が農地だった。
農地を宅地として売買するには都道府県知事の許可を得て地目を変更しなければなりません。間違って農地である土地を買っても、登記も使用することもできませんので、事前に登記簿の地目をよく確認しておかなければなりません。
また、宅地への転用許可がおりた場合、1年以内に家を建てないと許可が取り消しになる場合もありますので、しっかり計画をたてておく必要があります。
 
不動産を買ったが、相手は無権利者だった。
売主のものでなくても契約は有効です。しかし所有権の移転をしなければいけないので、それが不可能ということになると売主は買主に代金を返却し、損害賠償に応じなければなりません。ただし、売主のものではないことを買主が知っていた場合は、損害賠償の請求はできません。
 
中古の家を買ったが、住居人が立ち退いてくれない。
住居人の立ち退きが終わるまで代金を支払わないことが一番です。代金の支払いは、所有権の移転、物件の明け渡しと引き換えに行うようにしましょう。
 
買った家の土地が借地で、地主が売買を拒否した。
地主が土地を使いたいといえばそれが最優先されます。裁判所を仲介人にして解決をはかることをお勧めします。
 
契約後に土地が不足していることがわかった。
不足分を付け足してもらうか、不足分の代金を引いてもらうことができます。それでも解決できないという場合は損害賠償の請求ができます。代金が支払い済みの場合、返金が不可能になる場合もありますので注意して下さい。
 
引渡し前に家が全焼した。
売買契約を結んでいれば、負担は買主のものになります。これを防ぐには売買契約を交わす際に、両者に責任のない事由で物件がなくなった場合の対処方法を決めておくことをお勧めします。
 
アパートを買ったけど、既存の借家人への敷金の返却は?
旧家主が敷金をとっていれば、新家主が借家人に返金しなければなりません。売買契約を結ぶ際に旧家主が敷金を受け取っているか確認し、受け取っていればその金額を売買代金から差し引いてもらうか、別途預かるようにしておくことが大事です。
 
[ マンションに関するトラブル ]
マンションの造作が注文どおりに仕上がっていない。
売買契約の中に造作の件まで含まれていれば契約の解除ができますが、実際は必要となる補正工事の規模によってケースバイケースです。もし、売買契約と造作契約が別であれば売買契約の解除はできません。
造作についてはどの部分が不備なのかを明確にし、そのつくり直しを相手に催告しておくことが必要です。
 
マンションを買ってしばらく後に不備が見つかった。
住み始めた後に給排水の不備、壁の亀裂、建て付け不良などが見つかった場合は、瑕疵担保責任といって売主に責任がありますので、補修工事の請求ができます。もし補修に応じない場合は損害賠償請求や、契約解除もできます。
ただし、「隣の音がうるさい」などの苦情は人によって感じ方が違うので、瑕疵担保責任になるかどうかの判断は微妙です。
 
老朽化したマンションの建替えを住民が決議したが、自分はこれに賛成したくない。
居住者の五分の四以上が賛成すれば、建替えは行われます。もしどうしても反対ということであれば、売り渡し請求に応じて時価で自分の所有区分を売り渡すしかありません。売り渡し請求の書面が届いた時点で売買契約は成立すると解されています。
この建替えについては、建物が老朽化して維持に費用がかかりすぎるという場合に限られますので、一部を店舗にするなどの理由では認められません。
居住専用のマンションに事務所が開設された。
マンションの管理規約において住居専用と決めていれば、事務所として使うことはできません。これは転売者にも有効です。もし事務所としての使用をやめなければ、管理規約違反として禁止させるか、競売を強制することもできます。
 
[ 賃貸に関するトラブル ]
借家の又貸しは賃貸契約違反になるの?
家主に無断で転貸しすることは契約違反ですので、家主から賃貸契約を解除される理由になります。一つの部屋だけという場合でも同様です。無料で貸したとしても長期間になれば契約違反とみなされます。
 
内縁の夫が死亡した場合、借家の契約は消滅するのか?
内縁の夫が契約していた借家は、借主が死亡しても契約が消滅することはありません。内縁の妻でも事実上の配偶者として借家権を継承することができます。当然、債務も継承しますので家賃の滞納などがあった場合は支払わなければなりません。
もし借家権を継承したくない場合は、借主の死亡後1ヶ月以内に意思表示をしなければなりません。
 
隣に家が建って日当りが悪くなったので賃貸借契約を変更したい。
賃貸借契約は将来的な状況の変化に対応するようにつくられているものではありません。隣に家が建って日当りが悪くなっても家主の責任ではないので契約違反とはなりません。
 
家主に無断で借家を改造した場合、契約解除になるのか?
改造の程度によります。もし貸主から異議が出た場合に原状回復できる範囲であれば契約解除にはなりませんが、それが不可能の場合は契約解除の可能性があります。貸借関係は貸主と借主の信頼関係で成り立っていますので、それを裏切るようなものであれば契約解除の対象となり得ます。
 
貸主からの要請があれば1ヶ月で立ち退くという特約は有効か?
貸主から解約する場合は、6ヶ月前に申し入れをしなければいけません。それより短い期間の特約は無効になります。借主の保護のために、借主にとって不利な特約は無効となることが借家法で定められています。
 
賃貸の店舗付住宅において無断で商売替えした場合は契約違反になるのか?
ケースバイケースです。契約の際に営業変更を認めないなどの特約がある場合は契約違反となりますが、ない場合は貸主にとって不利益になるものでなければ契約解除にまでは至らないケースが多いようです。
営業変更をする場合は必ず貸主の承諾を得るようにして下さい。
 
家主が修理してくれないので自分で業者に依頼した場合、修理費を家主に請求できるのか?
修理の費用には2種類あります。家屋の維持に必要な修理の費用は必要費、必ずしも必要ではないが家屋の価値をあげる修理の費用は有益費と言います。必要費の場合、家主はすぐに支払う義務があります。有益費の場合は解約の時に精算となります。
家屋の修繕は家主の義務となるので、これを拒否することはできません。
 
借家を修繕するために一時的な立ち退きを家主から要求されたら?
家主には借家の修繕義務がありますので、修繕がどうしても必要な場合には一時的な立ち退きも拒否できません。借家人にも修繕容認義務があるからです。ただ実際はお互い負担が発生することなので当事者同士で話し合って決めているのが現状です。
 
借家が火事で焼けたら借家権は消滅するのか?
借家権は借地権と違って目的物がなくなってしまえば消滅します。つまり全焼なら契約は終了します。焼失が一部分の場合は家主は修繕して借家人に使用・収益させる義務があるので契約は続きます。修繕できるかどうかがポイントです。
 
借家人の過失で借家が全焼した場合の借家人の責任は?
民法では失火による火災の損害は賠償しなくてよいことになっていますが、一方で借家人は契約終了時に借りた時の状態に戻す義務もあります。この責任はなくならないので、焼失した借家の時価程度の代価を弁償しなければなりません。これは火災保険に入っていれば減額されます。
 
法外な家賃の値上げを要求されたら?
裁判所に調停の申し立てをすることができます。その場合は決着がつくまで今まで通りの家賃を支払う義務があります。増額と決まった場合は不足額と年1割の利息を支払わなければなりません。
 
家賃が上がったら敷金も上がる?
契約書に敷金についての取り決めがどう記入されているかで分かれます。敷金が何万円となっていれば家賃が上がっても変動しませんが、何ヶ月となっていれば敷金を上げることを要求されるケースがあります。
 
家賃の滞納分を敷金で相殺できるの?
敷金の所有権は貸した側にあります。特約がある場合を除いて借りた側から滞納分を敷金で相殺して欲しいという要求は認められません。契約終了時には滞納分を敷金で精算することができますが、契約の進行中にはできません。
 
契約期間中にテナントを解約する場合、保証金は戻ってこないの?
テナントなどの賃貸で契約期間が定められている場合は、契約終了時まで保証金は返金されません。
 
更新料を払わないなら借家から立ち退けと言われた。
借家法によれば更新拒絶・解約の制限として、賃貸人は自分が使用するか、その他誰が見ても正当と思える事由がなければ賃借人に対して明け渡しを請求できないことになっています。賃貸人にそれなりの理由がないのであれば応じる必要はありません。
正当な事由があった場合も、契約満了の6ヶ月から1年前までに通知する義務がありますので即時の立ち退きはありません。